2012年房地產市場展望

2012/01/03【中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會】  2012初始，展望新的一年，房仲全聯會認為，只要國內政治經濟沒有太大變化，歐債也未持續惡化，在低利環境及政府救經濟救失業的大力帶動下，今年房市可望出現緩跌緩升倒吃甘蔗的態勢，不會出現像之前暴漲的市況，但預期可維持一個否極泰來的局面。 2011年下半年房市呈現『北冷』『中溫』『南暖』現象 不動產仲介經紀公會全聯會理事長李同榮表示，2011年的房市可說是多事之秋，先是高房價引來政府政策打房，實施奢侈稅，之後又有歐債風暴及美國調降信評事件，加上最近通過修法的實價登錄等議題，都讓房市交易量急速下滑，市場有提前過冬的現象。 李同榮指出，2011年國內房市出現四個冷熱異常的特殊現象，第一是年頭熱年尾冷，在政府釋出奢侈稅議題之前，也就是年初時房市是熱烘烘的，但到了第四季傳統旺季，房市急凍變得冷颼颼。第二是量縮價平，預估全年台灣建物買賣移轉件數會落在36-37萬件之間，萎縮幅度在7.5-10%之間，但各地房價並沒有明顯下滑，呈持平狀態。 第三是住冷商熱，受到市場供給量大及房價頻創新高的影響，住宅產品出現買氣鈍化的情形，市況顯得冷清，不過商用不動產卻逆勢回溫，在陸企來台投資想像空間及補漲行情之下，好地段的商辦及店面反而出現少有的熱絡景象，這是過去市場上很難見到的景象。 第四是北冷中溫南暖，過去很長一段時間，南北房市都是北熱、中溫、南冷，但在北部高房價的高抗性之下（購屋壓力過高），北部市場顯得相對冷清，明顯的南部市場稍有回溫，房價的補漲行情還沒結束。 2012年房市可望出現緩跌緩升倒吃甘蔗的態勢　休閒不動產將是台灣未來十年的黃金熱門商品 對於2012年的房市，李同榮認為，整體市況還不到最悲觀的地步，他舉金融海嘯為例，金融海嘯製造混亂但也創造機會，現在全球面臨的歐債風暴是危機但同時也是轉機，上半年可能盤整震盪，下半年新政府上路，政策趨向明朗，市場應會回溫。 由於2012房市變化會較為劇烈，李同榮對於2012房市自住客以及長線理財型置產客提出八大建議： 第一：購屋標的越是都會核心商圈越是安全，也就是地段考量優先。第二：量大區塊預售屋短線投資風險大，特別要注意斷頭
　　　的風險。
第三：本身若專業不夠，最好不要碰都更產品，因市場未確定因素風險較難預測。
第四：預期兩年內台北市區內豪宅產品仍可維持高價，市場釋出量不會太多。
第五：在購屋置產布局上，建議提高自有資金，並轉為中線投資。
第六：盡量避開量大區域，並且還要注意若大台北房價持續攀高，後續是否還有進一步打房政策。
第七：長線不動產投資型產品建議可以注意北市豪宅、以及中南部A級商辦大樓。
第八：未來無論房地產景氣榮衰，全省各地『休閒不動產』將是台灣未來十年的黃金商品。   本文刊載於1月3日UDN網站、鉅亨網網站

全國店王北市東區凌雲大廈每坪飆破千萬

2012年1月19日中國時報【王莫昀╱台北報導】 全台店王異主，每坪建坪首度突破一千萬元！外觀拉皮過的台北市東區凌雲大廈一樓皮爾卡登(Pierre Cardin)店面日前高價出售，近期將會過戶，成交價高達一．九五億；以權狀十八．四五坪計算，每坪成交單價約一○五七萬元，刷新全台房地產成交價歷史新高，一坪價格足以購買新北市一戶兩房中古屋，聲勢驚人！ 全台店王原為台北巿西門町nono店面，每坪單價為九六四萬元，但去年一年間，北市東區店面價格快速飆升。五月忠孝敦化站三號出口三陽忠孝大樓法拍，富邦人壽以二十餘億元取得一至三樓，一樓店面每坪成交七二八萬元；同年十一月三商美邦標下頂好商圈香檳大樓部份樓層，其中一樓店面換算成交價每坪達八五二萬元，如今台北市忠孝東路四段明曜百貨旁的凌雲大廈一樓皮爾卡登店面更首度突破一千萬元。業界傳聞賣方持有該物件二年多，扣除成本，獲利上看億元！ 北市東區店面除了成交價蒸蒸日上，租金也表現不俗。台灣房屋調查，阿波羅大廈一樓三角窗店面，權狀約六十四．五坪，目前出租給蘋果電腦，月租一四五萬，租金每坪每月二．二五萬元，也創下該區租金單價行情新高。 「去年一年間，北市忠孝東路四段黃金地段店面鮮少釋出，是成交價再創新高的主因！」商仲業者指出，特別是近來許多知名國際品牌搶進東區，帶動區域人流與錢流，即便整體房巿不佳，東區店面還是服務業、房產置產族等各方人馬兵家必爭之地。 台灣房屋研究中心執行長邱太煊說，受東區明曜百貨引進日本知名服飾UNIQLO，及原統領百貨引進西班牙潮服ZARA隔街互打擂台的影響，忠孝敦化商圈店面成交價、租金皆迭創新高。近一年來，東區忠孝東路四段店面行情每坪七○○萬至一○○○萬元，統領百貨商圈巷內茶街每坪成交行情四○○萬至五○○萬，整體東區商圈店面租金去年一整年漲幅約四成至八成。 劉媽媽擁有忠孝復興商圈雄獅旅行社店面，權狀坪數約三十九坪多，租金也從月租八十七萬，調漲至一○○萬，每坪每月租金上升至二．五六萬元。 台北市主要商圈近二年價格漲勢驚人，永慶房產指出，雖租金調漲，但北巿店面平均投報率約二％左右，仍為史上新低。 邱太煊表示，精華區店面投報率已出現「負投報」現象，以皮爾卡登店面月租二十六萬計算，年投報率一．六％，不過，目前店面貸款利率已高達二％以上。換言之，投報率減去貸款利率呈現負數，產生負投報情況；即便如此，還是一堆人搶進東區店面，就是寄望未來的資產增值。

公告現值大漲 議員批房價恐狂飆

2012年1月18日 〔自由時報記者洪美秀／竹市報導〕
新竹市府地政處上個月公布今年度的公告土地現值，其中地王仍是中正路SOGO百貨商圈，每平方公尺由廿七萬元調高到廿八萬元，這是竹市這幾年調漲幅度最多的一年，漲幅達廿三點四九％，又以光埔重劃區調漲幅度達一點六倍最高，有議員抨擊市府調漲速度太快，將導致房價狂飆，降低民眾購買意願。地政處長林瑞東表示是為配合政府政策，希望公告現值符合市場正常交易價格。 新竹市議員蔡錕鈺、吳國寶和張祖琰日前在臨時會中針對市府調漲公告土地現值的速度及幅度太快太多提出質疑，議員們雖不反對調漲公告土地現值，但認為應採漸進式調漲而非一次調漲幅度這麼高，如此會使得竹市房屋市場買賣變得一片沉寂。 因為土地公告現值一調整，恐讓竹市土地房屋售價直線上升，變得想買屋買地的民眾需要以較高金額購得，賣方也得因要繳土地增值稅而調高售價，再者市有土地擬辦理標售案若依照最新的公告現值計算，就算民眾有意購買，也無法用這麼高的價位來標售。 地政處：較符合市場交易價格 新竹市府地政處長林瑞東說，為反映一般正常交易價格，且因應政府政策，希望在一○四年達到公告土地現值是市場交易價格的九成，因此市府一○一年公告土地現值才會大幅度調整，平均調整幅度為廿三點四九％；全市一千八百個區段，有一千六百五十個區段調漲，又以光埔重劃區、慈雲路一帶調幅最高達一點六倍，換算言之，原本一坪十萬元的土地，調漲後是十六萬元，較符合市場交易價格。

建商：打房不能拼經濟 應鼓勵富人消費投資

中廣新聞網 – 2012年1月17日 何庭歡報導 大選落幕，外界多認為不確定因素逐漸消除，接下來的重頭戲就是要「拼經濟」，遠雄企業集團董事長趙藤雄今天（17號）就提出建議，希望政府不要再繼續無謂的打房，應該鼓勵有錢人在台消費，才能帶動整體投資環境與就業機會。而業界也不應該亂喊價砍價，創造有品牌與多元發展的房地產，才是正途。 趙藤雄指出，目前全球各先進國家房地產比率約是整體財富的六成五左右，在台灣房地產更是平均佔了家庭總資產的三成七以上，換算國內七百九十二萬戶住宅資產後，約有新台幣四十兆元，只要增值一個百分點，就等於增加了四千億的全民財富，人民自然會有信心消費、投資，因此台灣要努力拼經濟，提高就業跟國民所得才是首要的工作。 趙藤雄強調，不是說用奢侈稅或實價課稅，強制把房價壓到「齊頭」就叫「正義」，這反而造成全民財富縮水、富人出國投資，變成既無法鼓勵台灣的消費環境，更讓景氣因而停滯，他說：『不是說不了解這其中的內容的複雜性，貿然以為跟富人來扣稅，由財產來扣就叫「爽」，如果等到這個真的做下去的話，影響投資消費，變的稅也沒地方扣了，要做社會福利也沒辦法了，投資也沒有了，消費也沒有了，那時候想再去救景氣，就不是花個九百億的消費券就能解決了。』 趙藤雄特別提到，房地產可以帶動上下游關聯產業發展，也能創造龐大的就業機會，例如投資房地產一元，就能帶動4.5元的「乘數效應」，也能提供上百萬的就業機會。因此如果繼續一味打房，將有可能連失業率也跟著「越打越高」。 至於要實施「居住正義」，趙藤雄也認為，政府應該朝向徵收捷運沿線土地，多規劃合宜住宅、出租住宅的方向，或是改善交通建設，才能真正解決都會居住的「供需」問題。

趙藤雄：提升所得振興經濟

2012年1月17日 （中央社記者韋樞台北17日電） 總統大選過後，遠雄企業團董事長趙藤雄提出建言，房地產應朝品牌和多元發展，勿見房就打，打了喊爽；此外應鼓勵富人在台灣消費，可藉機創造就業、提升所得，這才是對歷史負責。 總統馬英九贏得大選繼續連任，選後幾天營建股大漲，各預售屋案場和二手屋市場參觀人潮開始回溫，似乎購屋者對未來較具信心。 遠雄企業團今天下午舉行茶會，趙藤雄指出，房地產應該多元化和品牌發展，都市中應允許不同產品、不同價格的房子存在。以英國為例，城市中有每坪1000萬元的房子，也有30萬元到40萬元的房子，日本、韓國、新加坡、香港都是如此。 他認為，如同政府積極規劃合宜住宅，讓更多的中、低收入者買得起房子，有房子可以住，讓城市的房地產有多元的發展方向，可以滿足不同層面的需求，並不需要見房就打，打了喊爽，將所有房地產通通打成齊頭式平等，豈不全台灣都蓋國宅就好？ 趙藤雄指出，馬總統的政見指出要縮短貧富差距，要對歷史負責。但做法上不是壓抑富人的消費，反而應該改善投資環境、鼓勵富人在台灣消費，這樣才能創造更多的就業機會與提升國民所得，否則富人去他國消費，台灣課不到稅，也無法提升服務水準，陷入惡性循環，大家無法提升所得，豈能奢談提振經濟，遑論對歷史負責。 趙藤雄說，未來 4年是全民拚經濟的好時機，房市在選後的政策回歸理性，台灣經濟可望朝穩定發展，經濟愈來愈好，民眾就業機會增多、所得愈來愈高，台灣才有機會重返四小龍之首。 他強調，全球各先進國家房地產約占整體財富的65%，台灣為64.5%，房地產平均占家庭總資產的37.2%，換算台灣792萬戶住宅資產有新台幣40兆元，只要增值1%即增加4000億元財富，人民自然會有信心消費、投資，因此台灣要努力拼經濟，提高就業與國民所得才是首要的工作。

選後天價建案出籠 Q1推案增

2012年1月17日 （中央社記者馮昭台北17日電）
大選後，建商不畏打房，天價建案重現。住展雜誌在選前預估，今年第1季新建案推案量約新台幣2400億元；選後統計顯示，推案量可能增至3000億元，最高開價每坪300萬元。 根據住展雜誌今天發布「大台北區房價創新高建案統計」顯示，大選後，大台北地區有9個建案創區域新高價，其中台北市5個，新北市4個。 興富發建設董事長鄭欽天在選前宣布自砍開價，遠雄建設董事長趙藤雄則抨擊興富發不誠實、不負責，玩弄消費者。 住展雜誌這次發布的9個創高價建案，興富發未進榜，但遠雄集團一口氣占了3個名額：遠雄新北市中和區建案開價每坪90萬元至100萬元，新北市新莊區建案開價每坪75萬元，新北市汐止區建案每坪45萬元。 在執政者一再重申落實「居住正義」政策下，大台北區持續有建案創新高價。住展雜誌分析，因為選後房價後市看好，且大選前有一陣子沒出現的投資保值客，因預期兩岸交流會更積極，近期紛紛再度進場。 住展雜誌指出，去年未正式公開的指標建案在選後加速進場推案，連9天年假也不休了。其中包括皇翔建設在台北市信義區的先建後售建案「皇翔F4」，傳開價每坪300萬元，將為選後的豪宅市場開出第一槍。 住展雜誌研判，「皇翔F4」成交價將是今年雙北市豪宅的重要風向球。